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REITs就是房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。具體而言，REITs是一種以發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
Part1：REITs的收益從哪里來？
REITs的收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，收益的大部分將用于發(fā)放分紅。當我們談論REITs的收益來源時，一定要區(qū)分REITs的投資對象，投資對象的不同，自然會引發(fā)收益來源的差異。根據(jù)投資對象的不同，REITs可以分為權益型、抵押貸款型和混合型三大類
權益型：這一類REITs收益來源主要來源于兩部分：第一部分是物業(yè)和房地產(chǎn)等產(chǎn)生的穩(wěn)定的租金收入；第二部分是房產(chǎn)本身價值的升值。這個概念很好理解，而且從目前的成熟市場的實踐來看，權益類的REITs占據(jù)了較大的市場和比重，是REITs一種主流方式。
不過值得注意的是，權益型REITs持有的物業(yè)類型大部分屬于非住宅類物業(yè)，包括商場、酒店、工業(yè)廠房、物流中心等。
抵押貸款型：抵押貸款型其主要的投資對象就是房地產(chǎn)的抵押貸款或者抵押貸款的支持證券（MBS），收益來源就是抵押貸款產(chǎn)生的利息。
混合型：混合型則是兩者的混合，既有權益型又有抵押貸款型。
不僅如此，REITs產(chǎn)生收益的會按照一個較大的比例（通常是90%）會用于發(fā)放分紅。而且從國外的運作情況來看，REITs的長期收益非常可觀。除了08年金融危機那樣特殊的年份，其他時間都實現(xiàn)了較好的盈利。REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。REITs其實是房地產(chǎn)證券化的一種，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。
Part2：REITs的特點是什么？
與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來，北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見，在不同時間區(qū)間內(nèi)，不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。
Part3：為什么要大力發(fā)展REITs？
REITs通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資房地產(chǎn)業(yè)的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現(xiàn)性。
REITs對投資者而言，擴大了投資范圍，提供了一種相對安全、收益穩(wěn)定、流動性強、信息透明且與傳統(tǒng)的股票、債券等投資產(chǎn)品相關性較低的產(chǎn)品。REITs不像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托，動輒100萬甚至300萬起的投資門檻，將大部分投資者排除在外。而且采用公司化的治理結構，專業(yè)化的管理人員能夠?qū)⒛技馁Y金嚴格用于房地產(chǎn)投資組合，不僅分散了房產(chǎn)投資本身的風險，而且投資人擁有的份額絕對是可以采取股權轉讓的形式，提供了較高的流動性和便利性。
REITs對政府而言，可以幫助盤活社會存量房產(chǎn)，從而擴大稅基。
資料來源：
https://www.sohu.com/a/128918086_530597（搜狐）
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